5000亿大修基金去哪了?16年没理清的糊涂账

政府监管不力,各地频现开发商、住建局挪用维修资金案例。

网易《热观察》文|吴绛枫 编辑|徐至

当下,针对房市“去库存”的讨论异常火热。然而还有一个问题,却是每一位消费者在购房时都会遇到,但并没有过多关注的。那就是住宅专项维修资金的问题。

住宅专项维修资金又被称作“大修基金”,是房屋的“养老钱”、“治病钱”,要等到新房老旧,出现问题的数年后才会使用。

中国的住宅专项维修资金制度已经实施了16年,当下,每套房屋要缴纳的住宅维修基金从几千到数万元不等。据统计,目前收缴的住宅专项维修资金在5000亿元左右,然而,这笔巨额资金却是一笔糊涂账。由于政府监管不力,各地频现开发商、住建局挪用侵占住宅专项维修资金的案例。

一、住宅维修资金已收近16年,没人能说清总额多少

住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后,进行维修、更新和改造的资金,又被称作房屋的“养老钱”、“治病钱”。

中国的住宅专项维修资金制度开始于1999年。2004年起,该项资金成了在房屋办理产权证时必须缴纳的费用。其缴纳标准也从最初的“按购房款2%-3%的比例缴交”,改为2008年的“按住宅建筑安装工程每平米造价的5%-8%缴交”。

以北京一套100平方米的高层经济适用房为例,根据08年北京市发改委通知,高层住宅每建筑平方米单方造价为1825元,因此房子的维修基金超过1万元。

然而,这份收了16年的专项资金却是一笔糊涂账。北京理工大学房地产研究所所长周毕文就曾公开指出,目前的总额是多少、每年使用和留存了多少、保值增值情况如何,“没有人能说得清楚”。

如今被媒体广泛引用的,是中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会此前发布的一个不完全统计。该统计显示,目前中国收缴的住宅专项维修资金在5000亿元左右。但也有机构推算,这项资金额度已经超过了1万亿。

随着国内商品房市场的日臻成熟,各大城市的住宅专项维修资金体量还在迅速膨胀。以北京和上海为例,2009年至2012年,两市的专项维修资金每年都在以新归集数额20亿的速度增长。

与之形成鲜明对比的,是在全国范围内,都极低的住宅专项维修资金平均使用率。网易《热观察》梳理近年报道发现,截至2013年7月,广州市缴存的住宅专项维修资金总额为104.8亿元,累计使用1.03亿元,使用率约为0.98%;截至2013年12月,深圳市归集到的住宅专项维修资金总额约83亿元,使用了8.23亿元,使用率为0.99%。

5000亿元住宅维修资金去哪了?

中国的住宅专项维修资金制度开始于1999年,一笔收了16年的糊涂账。

二、维修金管理主体复杂混乱,政府监管不力资金沦为糊涂账

 

那么,用于住宅专项维修的大量资金是如何管理的呢?依照《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)规定,住宅专项维修资金由业主委员会管理,业委会没有成立前,由物业所在地的政府建设或房地产主管部门代管。资金管理人应当委托本地一家商业银行作为专户管理银行,并设立专项维修资金账户。

中国物业管理协会会长沈建忠曾向媒体透露,目前国内的业主委员会成立率不到50%,运行较好的也仅有15%。北京师范大学中国社会管理研究院博士后陈鹏研究发现,即便在北京、广州、深圳等房地产市场发展较早的城市业,委会成立比例也仅将近20%。

因此,当下由房地产行政部门管理的住宅专项维修资金,占了中国住宅专项维修资金总额的绝大部分。而据《办法》规定,对于住宅专项维修资金监督管理功能也归于房地产行政主管机关。这就造成了政府主管部门自己管理自己,自己监督自己的矛盾局面。

此外,《办法》第三十条还规定,资金管理机构应每年至少一次与专户银行核对账目,并向业主公布资金交存、使用、增值收益和结存的总额、发生列支的项目、费用和分摊情况等。而专户银行则需要每年至少一次向资金管理部门发送对账单,并建立住宅专项维修资金的查询制度。

但是多年以来,这些规定的执行力度却令人堪忧。上海一律师事务所的合伙人吴明接受媒体采访时解释,资金管理方本身就可能是监督方,银行又缺乏做这件事的自觉性,对其又没什么处罚,沦为软性执行的规范有了很多扯皮空间。如此一来,没有严格统计和公布的住宅专项维修资金,就成了一笔糊涂账。

值得一提还有,目前中国住宅专项维修资金的管理主体也是复杂而混乱的。除了由物业所在地的房地产主管部门代管外,在成立了业主委员会的地方,维修资金能由其直接管理。有些地方也存在由房地产开发企业、物业服务企业和业主委员会多头管理的局面。这就给住宅专项维修资金的有效使用与安全带来了一系列问题。

5000亿元住宅维修资金去哪了?

使用维修资金程序繁琐,不少有意申请专项维修资金的业主知难而退。

三、业主大会表决有关部门审批,一次维修金使用申请耗时两年

依据《住宅专项维修资金管理办法》的规定,居民若要使用维修资金,首先需经“住宅专项维修资金列支范围内,专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主”同意。

想同时满足两个“三分之二”的条件,就需要召开业主大会进行表决。然而在空置率较高或是业委会没有建立的小区里,分散的业主们很难凑齐。即便业主大会召开了,也需要数日甚至几个月的时间来做决议。

业主们表决通过后,资金的使用申请就进入了审批环节。基于政府部门固有的程序性,其为住宅专项维修资金设立了复杂的审批流程(包括鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修、竣工验收、申请、审批、付款等九个步骤)。这实际上增加了申请维修资金的启用成本,效率却很低,“维而不修”的情况很常见。

北京一小区的业委会主任于志红曾坦言:“基金是‘多头管理’,这些步骤先后到区房管局、市房屋安全鉴定总站、审计单位等多个部门办理。光鉴定就要排队半年,一圈走下来就得一年多。之前做的预算,到批下来时,物价、人工费还不够用了。”

据报道,北京泰华滨河苑小区物业公司,于2011年初,在七部电梯因急需大修而停用后,立即向政府主管部门申请启用了住宅专项维修资金来进行大修。然而一直等到2013年春节,其中的五部才得以维修,耗时两年。

一系列繁琐的程序,也让不少有意申请专项维修资金的业主知难而退。在2012年山东省调查的165个需要维修的住宅项目中,最终放弃维修的有50个,由相关业主或物业公司垫资维修的有106个,只有9个成功直接申请到维修资金。

5000亿元住宅维修资金去哪了?

房产开发商可以代收该专项资金,导致各地频现开发商挪用侵占住宅专项维修资金的案例。

四、巨额维修金“沉睡”增值难,代管机构挪用资金“借鸡生蛋”

“花不出去”的住宅专项维修资金,如果“沉睡”在银行里不实现增值,就会面临通胀缩水的风险。《住宅专项维修资金管理办法》第26条就特别提出,住宅专项维修资金,除了用于储蓄外,经业主投票表决同意后,可以购买国债来促使其保值增值。

但由于住宅专项维修资金的保值增值,对管理人员的专业水平要求很高。无论是业主委员会、物业服务企业,还是政府主管部门,对此都感到吃力,大多只能将住宅专项维修资金简单地置于专门银行的账户“睡大觉”。

网易《热观察》梳理发现,这笔巨款有些并未真正“沉睡”。它们不仅通过“钱生钱”的方式悄然增加,有些超出法律规定的投资范围,增值的部分还进了代管机构或个人的“小金库”,成了“借鸡生蛋”的生财工具。

由于《住宅专项维修资金管理办法》允许房产开发商代收该专项资金,导致各地频现开发商挪用侵占住宅专项维修资金的案例,如2006年的广州开发商侵吞数十亿元住宅专项维修资金的案例;2010年,惠州市新时代花园小区开发商挪用280万元维修资金;2012年,南京市钟楼区勤德家园开发商丰臣地产集团未经业委会同意,挪用120多万元电梯维修基金等。

房地产销售单位可以先收取住宅专项维修资金,待需要办理房屋产权证书时,再由其将该资金转交房地产行政部门的情况很常见。中国的房地产交易大都是在开发商取得预售资格后,开始全盘销售的。即从签订售房合同、交付全部或部分房款到房屋验收交付、办理房产证书尚有很长一段时间,这中间的时间差,令很多意在利用项目找资金的房地产开发商蠢蠢欲动。

此外,由各地住建局代管的维修金,也存在明存“活期”暗存“定期”的现象,数额巨大的利差悄然被侵吞。据报道,南京江宁区住建局将恒安嘉园1097万元维修资金转为一年期定存,却只付给业主活期利息共计35万元,住建局获利300万元。部分维修金甚至变成了“寻租工具”,宁波住房资金管理中心就曾将2亿元委托证券公司炒股。

5000亿元住宅维修资金去哪了?

在美国,使用维修资金只需要20%以上的业主参与投票即合法有效。

五、美国由业委会担责管理维修金,物业市场化运作政府不参与

针对维修资金保值增值的问题,国外一般是通过理财增值,持续补充,滚存使用来解决的。美国是把基金交给专业的管理人员,政府仅作为有限合伙人。其有非常成熟的市场,有的投资管理团队可以查到过去30年的成绩,选择管理人的时候通过看他的履历基本可以断定可靠不可靠。

国际上,业委会管理维修基金早已成为了通行方式。在美国,各州的物业产权法一般都规定,业委会全权负责对小区共有部分的使用、维护、维修和更新改造的管理。其物业管理的方式也完全按照市场化运作:需要对共用部分设施设备进行维修时,由业主通过维修决议,物业管理公司通过招标,选择维修公司,所需费用从全体业主缴纳的物业维修资金中支付,整个维修过程没有政府的参与。

与中国两个“三分之二”条件同时满足才能启用专项维修资金不同,美国只需要20%以上的业主参与投票即合法有效。此外,美国维修基金的收取数额,一般由业主委员会做预算,经业主们通过,业委会再收取维修费,并将其存入银行。考虑小区设施或设备维修或更新的费用支出,如电梯需要维修或更换、小区道路的翻修等等。对这部分费用的核算,往往是请有经验的工程师或建筑师来进行研究分析,并出具研究报告。

对于业主拖欠或拒不缴纳物业维修基金的行为,美国制订了有效的追缴程序和严格的惩罚措施。例如,业主不履行缴纳义务超过一定的宽限期后,就会收到律师代发的欠费通知。经催收后仍然不缴纳的,律师可以通知银行计缴滞纳金、律师费和后续相关费用,并由律师事务所通知业主。

人气作者

扫一扫关注微信